PREDKUPNA PRAVICA KOT OBLIKA OMEJEVANJA LASTNINSKE PRAVICE

Ločimo zakonito predkupno pravico in pogodbeno predkupno pravico, pri kateri se lastnik stvari s pogodbenim določilom o predkupni pravici zaveže, da bo predkupnega upravičenca  obvestil o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter mu ponudil, naj jo on odkupi pod enakimi pogoji. Teorija sicer kot bistven element ponudbe lastnika stvari predkupnemu upravičencu šteje le ceno, praksa pa opozarja, da enaki pogoji  ne zajemajo samo kupnine, pač pa tudi rok plačila, posledice neizpolnitve ali prepozne izpolnitve pogodbe, ipd. Predkupni upravičenec mora v roku 30 dni, če s pogodbo ni dogovorjen drugačen rok, po prejemu lastnikovega obvestila o nameravani prodaji, na zanesljiv način obvestiti prodajalca o svoji odločitvi, da bo izkoristil svojo predkupno pravico. Kot zanesljiv način v praksi štejemo osebni stik s ponudnikom, priporočena pošta, itd. Lastnik stvari je torej po večinskem stališču teorije in prakse omejen pri izbiri kupca in s tem pri razpolaganju s stvarjo, saj se pri sklenitvi prodajne pogodbe izpostavlja tveganju (ne)plačila kupnine, ker mu praviloma plačilna sposobnost predkupnega upravičenca ne more biti znana. Tveganje lastnika stvari v takšnih primerih odpravlja določba 2. odstavka 508. člena OZ, skladno s katero mora predkupni upravičenec skupaj z izjavo, da sprejema ponudbo predkupnega upravičenca, izpolniti tudi svojo obveznost iz prodajne pogodbe, to je plačilo kupnine. V praksi že zgolj plačilo kupnine predstavlja tudi izjavo volje predkupnega upravičenca, da sprejema ponudbo in s tem nastanek prodajne pogodbe med lastnikom stvari in predkupnim upravičencem. Izjema od pravila takojšnjega plačila kupnine pa lahko izhaja iz pravne sfere lastnika stvari, ki mora v predkupni ponudbi določiti rok za plačilo kupnine. V takšnem primeru pa predkupni upravičenec takšnega roka nima pravice brezpogojno izkoristiti, ampak samo če ob izjavi, da sprejema ponudbo, lastniku stvari namesto plačila kupnine zagotovi zadostno zavarovanje, da bo kupnina plačana, ki pa je lahko le takšno, ki ne glede na vse možne okoliščine in dogodke v času od izdaje zavarovanja do njegovega predvidenega unovčenja zagotavlja, da bo prejemnik zavarovanja, torej lastnik stvari, na njegovi podlagi, ob zapadlosti obveznosti, lahko prejel svoje plačilo. V primeru prodaje nepremičnine zadostno zavarovanje pomeni npr. ustanovitev hipoteke, v primeru prodaje premičnine pa npr. ustanovitev bančne garancije, zastavne pravice, poroštvo, itd.

 

Urša Longar, mag.prava